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“全装修交付”对房企土地增值税有哪些影响?(附:案例分析)

江学才 土地增值税金穗源
2024-08-24

注:文中蓝字为超链接部分,点击可看原文件


2019年1月1日后,新办理施工许可证的商品住宅项目,实施全装修交付管理。实施“全装修交付”后,房地产公司土地增值税税负和税务处理将发生重大变化,现从以下三个方面进行分析。


一、装修支出土地增值税的税收政策分析


所谓“全装修交付”,是指在毛坯房的基础上,对商品房进行的不同等级和功能的装修后交付给购房者。按照房屋所配置的装修是否可移动,分为“软装”和“硬装”。“硬装”是指:凡以金建筑物或构筑物为载体,移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出,或者放在墙体或建筑物上不可随意移动,移动之后即遭损害或者不可以重复使用的支出。需要注意的是,“硬装”和“软装”的范围不是固定不变的。例如:卧室的衣柜购回之后单独放置使用,则为“软装”,如果镶入不动产内部,即为“硬装”。


延伸学习:

装修房土地增值税的税收处理
房产企业买房送装修税收风险解析

装修费用的软装修成本,能否在土地增值税税前扣除?


根据国税发[2006]187号文件规定:房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。另参照穗地税函[2013]179号文件规定:随房屋一同出售的家具、家电,如果安装后不可移动,成为房屋的组成部分,并且拆除后影响或丧失其使用功能的,比如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等,计入开发成本予以扣除。其他家具、家电,比如分体式空调、电视、电冰箱等成本不予扣除。可以看出,可以计入房地产开发成本的装修费用是指“硬装”部分支出,不包含“软装”部分的装修支出。根据相关规定,计入房地产开发成本不但可以享受20%加计扣除,还可以作为房地产开发费用核定扣除的基数。


由于“软装”和“硬装”在税收待遇上的巨大差异。实施“全装修交付”后,从穗税务的角度来考虑,房地产开发企业在装修的设计阶段,尽量采用全部“硬装”的方案。当确实存在带部分“软装”的方案更具优势时,可以考虑通过一定的变通把“软装”部分转化成“硬装”。


二、“全装修交付”与“毛坯交付”税负临界点分析


那从“毛坯交付”转变为“全装修交付”是会导致房地产开发企业土地增值税税负增加还是减少呢?


【案例分析】

假设某房地产公司开发一非普通住房新项目,总可售建筑面积100000平方米,平均可售面积每平方米的数据如下:

销售开发项目毛坯收入5600元(不含税,以下金额均不含税,土地成本不含可抵扣的土地价款抵减的销项税额),该项目土地成本1100元,毛坯建安等成本2150元,增值税附加税为10%,期间费用700元,分别计算:

(1)该项目“毛坯交付”时,土地增值税K1,净利润(不含装修利润)G1。

(2)装修支出单方900万元。装修业务的毛利率为0%,该项目土地增值税K2,净利润(不含装修利润)G2。

(3)装修支出单方900万元。装修业务的毛利率为35%,该项目土地增值税K3,净利润(不含装修利润)G3。


土地增值税及净利润


如表所示,“全装修交付”在装修业务毛利率为零的情况下,相对于“毛坯交付”土地增值税税负下降810万元,下降幅度20.48%;净利润(不含装修利润)增加810万元,增长幅度为6.58%。“全装修交付”在装修业务毛利为35%的情况下,相对于“毛坯交付”土地增值税税负增加125.6万元,增长幅度3.17%;净利润(不含装修利润)减少157万元,降幅幅度1.28%。可见“全装修交付”对土地增值税税负影响是双向的,取决于装修业务的毛利率水平的高低。


经进一步分析可知,当装修业务毛利率低于30.303%时,“全装修交付”土地增值税税负比“毛坯交付”土地增值税税负低;且装修业务毛利率越低,土地增值税节税效果越显著。如所开发项目有普通住房,且享受免税优惠,将更大程度地降低税负。


综上,实行“全装修交付”后,房地产开发企业装修业务规划需重点关注以下三点:

1、将装修模块的业务剥离,单独由相关公司实施。通过价值链延伸的规划,房地产开发企业不再具备装修业务功能,实现装修业务“平进平出”。从而合理合法地在整体上实现利润最大化。


2、依据相关规定,原则上装修价格不超过毛坯价格20%。在做装修预算时,尽量用足该政策空间。必要时,可向政府申请增加装修占比额度。


3、在规划设计阶段,需综合考虑项目未来增值等情况,以便确定项目普通住房的开发比例。


三、“全装修交付”普通住房定价策略分析


根据《意见》规定,“住宅全装修销售价格由毛坯价格和装修价格构成,原则上装修价格不超过毛坯价格20%”。当装修成本等于毛坯价格20%时,普通住房如何定价呢?


【案例分析】

假设某房地产公司开发一普通住房新项目,平均可售面积每平方米的数据如下:

销售精装房含税价格X(其中毛坯价格为X/1.2、装修价格X/6),该项目土地成本1100元(不含可抵扣的土地价款抵减的销项税额),毛坯建安等成本2150元(不含税),装修成本X/(6*1.1),装修业务“平进平出”毛利为零,增值税附加税为10%,不考虑其他因素,净利润为Y。


经推算,含税销售价格X与净利润Y的关系如下图:



观图可知,随着售价的增加,净利润总体呈现增长态势,但利润无效区间除外。本案例中当售价介于7673.78至8331.57区间时,销售收入的增长不足以弥补土地增值税增加的损失。那无效区间的起点和终点由哪些因素决定,又如何确定呢?


进一步分析可知,当土地成本为a(不含可抵扣的土地价款抵减的销项税额),毛坯建安等成本为b(不含税)。

无效区间起点的售价=[(8.02a+7.74b)/4.38]*1.2*1.1;

无效区间终点的售价=[(6.20532a+5.96754b)/3.11418]*1.2*1.1。


因此,当装修成本等于毛坯价格20%时,普通住房定价前需参考以上分析提前做好测源算,避免掉入无效区间的“税务陷阱”。

 

综上,2019年实施“全装修交付”后,房地产企业土地增值税税负将有所下降。传统的毛坯土建成本由于受到主管税务机关出具的核定标准的限制,对土地增值税税负的影响空间有限。“全装修交付”后,由于装修标准的差异,将为房地产企业合理合法地降低土地增值税税负打开新的空间。

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来源:智慧源地产财税、筠城控股第10期

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